Квартиры в новых и старых новых проектах – как сделать выбор

Одним из наиболее популярных и пользующихся спросом предложений на рынке недвижимости в сегменте квартир являются так называемые новые проекты. Что же на самом деле такое «новый проект», оценивает консультант по продажам «IMMOSTATE» Айгар Стродс.

Среди застройщиков недвижимости доминирует такое разделение проектов в зависимости от времени строительства: период до восстановления независимости Латвии (до 1991 года), период до первого кризиса (1991-1999 год), в свою очередь, все объекты, построенные после 2000 года, принято называть новыми проектами.

Aigars Strods, IMMOSTATE pārdošanas daļas vadītājs

Все «новые проекты» в одну корзину класть нельзя
Как и у каждого товара, который мы покупаем в магазине, есть свой срок годности, эксплуатационный или гарантийный срок, так же и на недвижимость распространяется ряд условий, удостоверяющих качество покупки, указывает Айгар Стродс. Конечно, чем новее технология, тем теоретически оно должно лучше и качественнее, но слово «новый» еще не означает, что для покупателя это будет самым подходящим.

Оценивая приобретение собственности в новом проекте, Айгар Стродс советует изначально разделить и оценивать их в отношении времени строительства – проекты возрастом примерно 10-15 лет и сданные в эксплуатацию в последние годы проекты. У каждого из них могут быть свои плюсы и минусы.

Построенные 10-15 лет назад дома
При выборе квартиры в таком проекте главной выгодой будут более широкие автостоянки, удобные детские площадки, возможно, и лучшее местоположение, так как застройщикам раньше был доступен более широкий выбор мест для строительства. Часто эти проекты не являются «зажатыми» между другими проектами. В таких «более старых» проектах в большинстве случаев и сами квартиры будут больше.

Плюс также в том, что потенциальный покупатель перед принятием окончательного решения о покупке может ознакомиться с уже доминирующей в доме средой и увидеть, какие люди там сейчас живут и какое царит настроение. В более новых проектах состав обитателей часто еще только формируется, поэтому нельзя предвидеть, какие будут соседи и среда в целом.

В более старых проектах, оценивая в целом, цена за квадратный метр будет несколько ниже, чем в только что построенных квартирах. На первый взгляд она может казаться одинаковой, но будет отличаться площадь – в более новом проекте за 50 квадратных метров может прийтись платить столько же, сколько за 65 квадратных метров в более старом проекте, хотя общая цена, например, за трехкомнатную квартиру будет одинаковой.

Само собой разумеется, что одним из самых очевидных минусов в более старом проекте будет внешний вид фасада здания –, бывают случаи, когда после нескольких лет службы он уже выглядит «потрепанным» – чем качественнее материалы, тем свежее он будет выглядеть. В построенных в то время проектах также не было счетчиков тепла, которые с точки зрения энергоэффективности сейчас считаются сами собой разумеющимися. То, что в последние годы особое внимание обращается именно на энергоэффективность, можно видеть уже по счетам за коммунальные услуги в новых проектах, на которые влияет и качество окон, и утепление фасада, и общее развитие технологий, что неизбежно затрагивает и сферу строительства.

Плюсы и минусы самых новых проектов
Одним из самых больших плюсов в проектах квартир, построенных в последние годы, является то, что используются новейшие, наиболее энергоэффективные технологии, наиболее дружественные к среде материалы. Дизайн самих зданий также более современный, многим кажется привлекательнее. Доступны более компактные, но одновременно продуманные планировки, новый, более платежеспособный контингент обитателей. Но жилища находятся в районах бывших фабрик, в плотно населенных местах и не всегда с лучшим видом из окна. Как пример можно упомянуть застройку ближнего Пурвциемса.

В качестве минусов, на которые стоит обратить внимание в совсем новых проектах, Айгар Стродс упоминает местонахождение собственности (все меньше свободных территорий для застройки), более компактные автостоянки, причем часто не всем доступные. Наблюдается также тенденция, что сам дом больше, количество квартир в них больше, но меньше зеленой зоны (которая обычно страдает из-за автостоянок), а также цены за квадратный метр растут при меньшей общей площади квартиры. Могут быть и ситуации, когда цены на новый объект в первые пять лет могут расти, если нет конкуренции, и только потом начинают падать.

«Все больше людей, особенно молодежь, выбирают жить на более компактной площади в соответствии с ритмом жизни и временем, проводимым дома. Это можно сравнить с продуктами – в пачке масла на 20 граммов меньше, но цена не меняется. Чтобы удержать цену, объем должен уменьшаться, и за ту же цену ты получаешь меньшее количество. На это, конечно, влияет и рынок аренды, так как спросом пользуются небольшие квартиры, предлагаемые на рынке аренды», – резюмирует Айгар Стродс.

«Мы, как продавцы, наблюдаем, что сейчас наибольшим спросом все еще пользуется серийный рынок, на котором доминируют дома возрастом 30, 40, 50 лет, хотя в них нужны намного большие инвестиции. Затем следует так называемый вторичный рынок – квартиры в «старых» новых проектах, первые владельцы которых решили их продать, и только потом идут совсем новые проекты. Но в тот момент, когда банки перестанут кредитовать объекты в старых серийных зданиях, тогда спрос зеркально поменяется», – обозначает тенденции в пользу новых проектов Айгар Стродс.

Поэтому, делая выбор в пользу приобретения квартиры в каком-либо из новых проектов, покупатель должен класть на чаши весов два главных фактора – и цену за общую площадь, которая, в том числе благодаря использованным технологиям, в совсем новых проектах будет выше, и привлекательность окружающей среды и более просторные помещения, что во многих случаях будет главное преимущество «более старых» новых проектов.

2019.12.6