Граница между ближним и дальним центром Риги является чисто психологической

Дальний центр Риги постепенно сливается с ближним
В процессе развития и обновления города границы ближнего и дальнего центра Риги становятся все более размытыми и формальными, и зачастую единственное, что еще свидетельствует об их существовании, это исключительно психологические факторы. По мнению экспертов, по сравнению с многими другими европейскими городами Рига очень компактна, и в любую ее часть можно добраться за сравнительно короткое время. Таким образом, понятие границ центра города, которое зачастую уходит корнями в историческое прошлое, изменится вследствие осуществления обширных проектов, и это окажет благотворное влияние на рынок недвижимости. В декабре объявлен конкурс на проведение экспертизы, строительного надзора и контроля качества строительных работ при построении линии «Rail Baltica» на международной железнодорожной станции в Риге для осуществления комплексной застройки нового моста и насыпей. Также Рижская дума в сотрудничестве с датскими архитекторами рассматривает и некоторые другие решения, которые позволили бы сделать город более привлекательным для его жителей, например, запрет на движение автотранспорта по улице Кр. Барона, разрешающий на этом участке только перемещение пешеходов, велосипедистов и общественного транспорта.

Гвидо Принцис, Главный архитектор города Риги

Гвидо Принцис, Главный архитектор города Риги

Бывший рабочий район превращается в современную среду
Одной из неотъемлемых частей так называемого дальнего центра Риги является территория между ул. Чака, Гризинькалнсом и ул. Гертрудес. Этот район ул. Авоту, который от ближнего центра уже издавна психологически отделяет ул. Чака и который иногда также называют «Авоти», сформировался в 19 столетии, когда происходил активный промышленный рост города. Эта территория исторически формировалась как рабочий район с многочисленными деревянными зданиями, в которых обитали рабочие, однако с течением времени его дополнили и красивые съемные дома. Поэтому только закономерно, что здесь обосновался симпатичный центр реновации деревянных зданий «Koka Rīga». Главный архитектор города Риги Гвидо Принцис считает, что эстетическую и моральную ценность этого района значительно увеличили инвестиции Рижской думы в Зиедоньдарзс и Гризинькалнс; также проводится постепенная замена покрытия улиц. По его мнению, существенная роль в характере недвижимости этого района будет принадлежать именно зданиям с офисными возможностями, современными мастерскими и центрами совместного производства, а в отношении жилья будет доминировать рынок аренды.

ул. Таллинас 86

ул. Таллинас 86

«Неоценимый вклад в повышение ценности района внесет также комплекс стадиона Даугава, который в данный момент перепроектируется и со временем изменит «гравитацию» всего района», – говорит Гвидо Принцис. Там будет находиться база для спортивных тренировок и соревнований национального уровня, которая в свою очередь позволит развивать связанные с этим направления бизнеса, владельцам которых будет выгодно находиться поблизости, и это будет большой «магнит» как для жителей Риги, так и для гостей. Также и развивающийся проект «Rail Baltica» – несмотря на то, что самое большое влияние будет оказываться на Московское предместье, он сможет внести свой позитивный вклад и в развитие дальнего центра, так как будет находиться совсем рядом. В настоящее время Рижская дума внимательно следит за продвижением проекта, чтобы иметь возможность эластично реагировать на потенциальную перестройку железнодорожных насыпей для соединения с Московским предместьем.

 Байба Калныня, эксперт по недвижимости «IMMOSTATE»

Байба Калныня, эксперт по недвижимости, «IMMOSTATE»

Бонусы – по-прежнему более низкая цена

Эксперт по недвижимости «IMMOSTATE» Байба Калныня заметила, что барьер между ближним и дальним центром действительно является скорее психологическим, и что именно поэтому в дальнем центре цены на аренду и продажу до сих пор остаются сравнительно более низкими, хотя затраты на строительство везде одинаковы. Также, если посмотреть с практической точки зрения, добраться от вокзала до района ул. Авоту можно гораздо быстрее и удобнее, нежели, например, до Тихого центра или района ул. Сканстес. К тому же перестройка вокзала в рамках проекта «Rail Baltica» даст импульс всему дальнему центру, так как любой новый, а тем более настолько объемный проект, образует упорядоченную среду и оказывает положительное влияние на окрестности в еще более широком масштабе.
Цены на покупку квартир здесь также пока держатся на более низком уровне — от 1600 до 2000 евро за квадратный метр. «Интерес инвесторов к этому району растет, и все чаще и чаще появляются доказательства того, что не нужно бояться инвестировать. Это также доказывают уже успешно осуществленные проекты по развитию других районов дальнего центра, например, ул. Таллинас 86, ул. Красотаю 11, ул. Миера 105, ул. А.Бриана 4 и другие», – заключает Байба Калныня.
Застройщики с большой осторожностью, но все больше начинают думать о съемных домах. Аренда сейчас востребована, потому что меняются поколения, и молодые люди хотят свободы, гибкости, не хотят быть «привязанными» к одной собственности. Кроме того, у людей по-прежнему свежи в памяти негативные воспоминания о пережитом ранее кризисе недвижимости, которые уменьшают аппетит и амбиции на свою собственность. К тому же, несмотря на то, что программа «Altum» активно действует, многим семьям по-прежнему трудно доказать свою платежеспособность, и это означает, что они не могут получить заем для приобретения недвижимости.

ул. Аристида Бриана 4

ул. Аристида Бриана 4

Оживлению на рынке недвижимости в дальнем центре способствует и то, что крупные пустые домовладения становятся обременительными для домовладельцев (налог на заброшенные здания, если собственность не содержится должным образом); в свою очередь доходы от соответствующей собственности, если они есть, не покрывают затрат на ее содержание, что наводит на мысли о необходимости ее продажи. Одновременно появляются и приведенные в порядок домовладения, владельцы которых вкладывали средства в их восстановление медленно и постепенно, и теперь могут себе позволить предлагать эту недвижимость на рынке без особой спешки. Отдельная ниша для такого рода домовладений образуется, например, на ул. Чака и на ул. Барона возле Дворца школьников.

Зане Тетере-Шулце, архитектор «OpenAD»

Зане Тетере-Шулце, архитектор, «OpenAD»

В Риге все находится на расстоянии, которое можно пройти пешком
Архитектор «OpenAD» Зане Тетере-Шулце заметила – если где-то квартира будет более дешевой, и при этом проект находится в порядке, двор ухожен и имеются еще какие-то плюсы, покупатель зачастую выберет именно такой вариант – даже если он находится в относительно дальнем, а не ближнем центре. Как пример она упоминает Зиедоньдарзс и район ул. Спаргелю, где также находится музей «Koka Rīga» – уже сейчас там очень красиво. «Попав в Зиедоньдарзс, многие испытывают приятное удивление от того, насколько здесь все изменилось. Это доказывает, что любое место может радикально измениться за сравнительно короткий промежуток времени, а также оказать влияние на стоимость недвижимого имущества», – заключает Зане Тетере-Шулце. Поэтому так называемый квадрат психологически близкого центра, который образуют ул. Чака, ул. Бруниниеку, ул. Валдемара и Старая Рига, не всегда является решающим фактором в случае, когда человек хочет жить в центре Риги.

ул. Миера 105

ул. Миера 105

«В Риге вообще удобно жить из-за расстояний — в любую точку можно легко добраться.  Все находится на расстоянии, которое можно пройти пешком, а если куда-то все же нельзя добраться пешком, то на велосипеде можно уж точно», – добавляет она. Например, в Берлине из микрорайона в центр люди едут 50 минут на автомашине даже в случае отсутствия пробок, поэтому рижане могут по-настоящему оценить расстояния только посещая другие большие города Европы и мира.

Вера Дорохова, руководительница центра внешнего сотрудничества, «Luminor»

Вера Дорохова, руководительница центра внешнего сотрудничества, «Luminor»

Руководительница центра внешнего сотрудничества «Luminor» Вера Дорохова также считает, что, с точки зрения финансистов, нет существенного различия в том, находится ли собственность, например, в ближнем или дальнем центре Риги. Предоставление финансирования осуществляется на основе рыночной оценки на данный момент, что в свою очередь помогает избежать лишнего риска. Конечно, бывают случаи, когда банк отказывает в предоставлении финансирования, однако в Риге это не происходит по причине месторасположения. Финансист оценивает совокупность нескольких факторов, таких как техническое состояние собственности, юридические аспекты (статус, отягощения и т.д.), месторасположение, привлекательность на вторичном рынке. Чем более ценным и ликвидным будет имущество, тем более позитивным будет отношение банка.

Учитывая мнение экспертов, можно достаточно уверенно прогнозировать, что дальний центр Риги в ближайшие годы будет занимать все более стабильные позиции на рынке недвижимости, становясь все более привлекательным и желанным в глазах всех участников рынка недвижимости.

2018.12.19