Пардаугава – очаровательная и самодостаточная среда с большим потенциалом развития

Притягательный шарм ближней Пардаугавы образует зеленая среда, историческая застройка, близость исторического центра Риги, до которого легко добраться на велосипеде, пешком или на общественном транспорте, а также относительно небольшая плотность застройки и населения. Один из крупнейших вызовов для тех, кто занимается планированием города и застройкой, когда к более старинной застройке в этой части города добавляются «небоскребы», университеты, банки и офисные здания, заключается в бережном объединении столь разных сред.

По оценкам экспертов ближняя Пардаугава, которую опоясывает левый берег Даугавы, железная дорога в направлении Юрмалы и улица Баускас, сейчас развивается точечно с несколькими явно развитыми окрестностями. В их числе территория больницы им. Страдыня до улицы Дзирциема, квартал Калнциема, Торнякалнс, квартал улицы Мукусалас и Кипсала с Гипсовой фабрикой и частной застройкой. Также эксклюзивные высочайшие здания Риги – башни Z-Towers и «Резиденция философов», которые уже в ближайшее время заметно увеличат поток людей в направлении этой окрестности. Существенным «рывком» в развитии данных окрестностей в сфере недвижимости дополнительно к развитию территорий высших учебных заведений, квартала Мукусалас и окрестностей улицы Слокас может послужить как запланированный проект Rail Baltica, обещающий высокий пиетет к стандартам защиты от шума, так и строительство нового концертного зала, если будет одобрено его создание именно в этой части города. На перспективы ближней Пардаугавы в будущем также несомненно влияет близость аэропорта «Рига» и Юрмалы – отдельные гостиницы уже сейчас регулярно переполнены, и появление новых гостиниц является лишь вопросом времени.

Гвидо Принцис, главный архитектор Риги

Гвидо Принцис, главный архитектор Риги

Высшие учебные заведения как движущая сила
Одной из крупнейших движущих сил рынка недвижимости в ближней Пардаугаве является именно обширное расположение высших учебных заведений (ЛУ, РТУ, университет имени П. Страдыня, а также RISEBA), что служит причиной стремительного развития как рынка аренды, так и сегмента продаж. Вокруг высших учебных заведений появляются новые проекты, а рынок аренды перегружен. Направления учебных программ самые разнообразные – и технологии, и новое производство, и индустрии, инновации в предпринимательской деятельности и науке. С этим связан стабильный и увеличивающийся спрос на жилье – как в сегменте аренды, так и в сегменте продаж. «Необходимо учитывать, что и в будущем ударение будет ставиться на создание съемного жилья – как небольших помещений для студентов, так и более просторного съемного жилья для работников, преподавателей и других групп», – оценивает главный архитектор Риги Гвидо Принцис (Gvido Princis). В качестве второй движущей силы следует упомянуть постиндустриальные территории, например, на улице Мукусалас, которые превращаются в офисы для ведения предпринимательской деятельности и кластеры, открывающие вокруг себя множество новых рыночных возможностей.

Rail Baltica и Торнякалнс
Относительно взаимосвязи Rail Baltica и ближней Пардаугавы Г.Принцис отмечает, что окрестность вокруг станции Торнякалнс на расстоянии 10-15 минутной пешей прогулки могла бы развиваться вообще без возможностей парковки личного транспорта. «Согласно нашему видению, станция Торнякалнс могла бы быть станцией регионального значения в контексте Rail Baltica, означая, что с точки зрения доступности рабочей силы здесь откроются небывалые возможности в пределах от Пярну до Паневежа. Высшие учебные заведения должны будут лоббировать упорядочение инфраструктуры общественного транспорта и развитие по всем направлениям – микромобильность, сеть улиц и другие узлы связи». Тем не менее и в контексте Rail Baltica, и в контексте портовой активности использование и интенсивность железнодорожного сообщения в Пардаугаве увеличится. На данный момент всем участвующим сторонам важно действовать максимально согласованно, чтобы средства, поступающие в Пардаугаву в рамках различных проектов, вместе обеспечили по возможности наибольший положительный эффект на качество данных видов инфраструктуры и среды. Для того, чтобы проекты дополняли друг друга, а не создавали не связанные между собой «острова», делая использование средств неэффективным, чрезвычайно важно консолидировать ресурсы и идеи, чтобы улучшения были более заметны для широкой общественности.

Удобный общественный транспорт умножал бы привлекательность
Как уже ранее отметил Гвидо Принцис, привлекательность ближней Пардаугавы могла бы увеличиться в результате улучшений в сфере общественного транспорта, поскольку существующая инфраструктура исчерпала свои возможности. Образуется очень много пробок, но и в нормальных условиях пропускная способность улиц низкая. Маршруты общественного транспорта и велосипедная инфраструктура последние десятилетия не менялись, и это недостаток данного места.
Одна из отличительных черт нынешней эпохи – все больше людей оценивают то время, которое они проводят в пробках, сидя в машине или занимаясь тем, что они не хотят делать. Ближняя Пардаугава представляет собой хорошую возможность, как потенциально обойтись без автомобиля, даже если место работы находится на другой стороне Даугавы, в Елгаве, Тукумсе или Саулкрасты. «Хороший общественный транспорт означает возможность эффективно заниматься своей деятельностью, не нуждаясь в личном автомобиле! Кроме того, подсчитав, во сколько одному человеку или семье обходится содержание автомобиля в городе, использование общественного транспорта было бы как более дружественным для окружающей среды, так и более экономичным». Чтобы это выполнить, должна существовать тесная взаимосвязь между политикой развития, ответственными службами и разработчиками проектов.

Немного неблагоустроенная, но живая среда
Архитектор и партнер «Depo projekts» Лига Платайс (Līga Platais), которая своим местом жительства выбрала окрестность ближней Пардаугавы – Торнякалнс, признает – хотя среду здесь можно охарактеризовать как довольно неблагоустроенную и ее благоустройство происходит «по кусочкам», тем не менее она живая, творческая, зеленая и интересная.

Лига Платайс, архитектор «Depo projekts»

Лига Платайс, архитектор «Depo projekts»

Маленькие мощеные улочки, столетние, не всегда ухоженные, но очень симпатичные здания. «Отправляясь на велосипеде в офис, находящийся в тихом центре Риги, по пути я наслаждаюсь не только ароматом доминирующих в тот момент цветов, но и с удовольствием наблюдаю за местным колоритом и жителями». Л.Платайс признает, что нельзя сравнивать, например, район Марупе, который представляет собой ярко выраженный спальный район с однообразной средой, с ближней Пардаугавой, где доминируют яркие контрасты, живость и естественность.
Кроме того, по оценке архитектора, среда выраженно самодостаточная. Здесь представлен и разнообразный ассортимент жилья, и офисы, и торговые места, и школы, и университеты, и красивые парки со старинными деревьями. Когда живешь в такой среде, исчезает необходимость каждый день преодолевать большие расстояния, чтобы обеспечить все то, что необходимо в первую очередь.

Возможности, которыми нужно пользоваться
Эксперт по недвижимости IMMOSTATE Байба Калныня (Baiba Kalniņa) уверена, что ближняя Пардаугава становится все более активной частью Риги, обладающей огромным потенциалом развития.

Байба Калныня, эксперт по недвижимости, «IMMOSTATE»

Байба Калныня, эксперт по недвижимости, «IMMOSTATE»

Купив территорию бывшей фабрики, можно создавать мультифункциональные проекты, объединяя в них гостиницы, хостелы, студенческие квартиры, многоквартирные дома, офисы и т. д. Для ближней Пардаугавы характерны особые жемчужины – многочисленные комплексы старых заводов и здания, благоустроив и, развив которые можно освоить новые, находящиеся тут же рядом с центром территории, создав в них и новое жилье, и современные офисные пространства. К тому же это возможно здесь, на расстоянии вытянутой руки от центра, «не завоевывая» новые и неизвестные территории, находящиеся на большом расстоянии. «Это лишь вопрос времени. Если в данный момент может показаться, что вкладывать и развивать проекты недвижимости в Пардаугаве слишком дорого, то учитывая множество преимуществ, доступных в этом месте, в будущем это непременно окупится. Пардаугава могла бы формироваться как среда – живи, работай, отдыхай», – оценивает Б.Калныня.

Artūrs Obrickis, эксперт по коммерческой недвижимости, “IMMOSTATE”

Artūrs Obrickis, эксперт по коммерческой недвижимости, “IMMOSTATE”

В качестве характерного для колорита ближней Пардаугавы объекта эксперт по коммерческой недвижимости IMMOSTATE Артур Орбицкий (Artūrs Obrickis) называет, как пример, объект на улице Даугавгривас, 28, где уже реновирован один из старейших домов Пардаугавы, а также возможность строить дополнительные объемы, образуя из них комплексы офисных и жилых зданий. Также здания и территории бывшего завода текстильных изделий (скатертей, занавесок и кружева) «Rita», которые сейчас превратились в красивый жилой комплекс «Резиденции квартала Калнциема» почти с двумя сотнями единиц жилой площади, которые из-за огромного спроса были полностью реализованы всего за неполный год.
В Пардаугаве все еще доступны территории старых фабрик, которые ждут свой черед развития, такие как завод текстильной галантереи «Lenta» и заводы на улице Слокас.

Пардаугава для многих выгоднее, чем центр
Пока многие еще не оценивают то, что через некоторое время и офисные здания в Пардаугаве будут особенно цениться, если у них будут свои небольшие парковки, зеленая зона, а также будет характерна тишина и выраженная близость к центру. Например, в Копенгагене такая концепция офисов для предприятий с 25-40 работниками на площади 350-500 квадратных метров очень популярна, и, скорее всего, она не обойдет стороной и Ригу. Тенденция создавать офисные здания в самом центре Риги идет на спад, и у ближней Пардаугавы в этом плане большой потенциал. Кроме того тем, кто живет, например, в Марупе или Пиньки, Пардаугава намного выгоднее центра.

Хотя ближняя Пардаугава сейчас больше развивается точечно и в разных окрестностях она очень отличается, это развитие оценивается как стабильное, и перспективы в будущем подтверждают как присущий Пардаугаве шарм и статус зеленой среды, так и будущий проект Rail Baltica и другие большие проекты.

2019.07.16